패밀리 오피스가 주목하는 니치 부동산 섹터

자산가들의 자산을 전문적으로 관리하는 '패밀리 오피스'의 움직임을 보면 향후 10년의 투자 지도가 보인다는 말이 있습니다. 최근 전 세계적으로 고금리와 경기 불확실성이 지속되면서, 전통적인 오피스나 상가 건물보다는 이름도 생소한 '니치(Niche) 부동산'으로 큰돈이 몰리고 있습니다. 니치 부동산이란 틈새시장을 뜻하며, 사회 구조의 변화나 기술의 발전에 따라 새롭게 떠오르는 특수 목적 부동산을 말합니다. 남들이 다 아는 정보로는 더 이상 매력적인 수익을 내기 힘든 시대, 패밀리 오피스들이 조용히 매집하고 있는 틈새 부동산 섹터는 어디일까요? 그들만의 리그에서 벌어지는 은밀하고도 뜨거운 투자 이야기를 지금 시작합니다.

데이터 센터: 4차 산업혁명의 심장부

우리가 스마트폰으로 사진을 올리고 챗GPT와 대화하는 모든 순간, 어딘가에서는 거대한 기계 장치들이 쉴 새 없이 돌아가고 있습니다. 패밀리 오피스들이 가장 먼저 선점한 니치 섹터는 바로 이 '데이터 센터'입니다. 인공지능(AI) 시대가 도래하면서 데이터를 저장하고 처리할 공간에 대한 수요는 그야말로 폭발적으로 늘어났죠. 일반적인 사무실 건물은 공실을 걱정해야 하지만, 데이터 센터는 한번 입주하면 수십 년간 안정적인 임대료를 지불하는 우량 임차인(빅테크 기업)들이 줄을 서 있습니다.

 

패밀리 오피스가 데이터 센터에 열광하는 이유는 단순히 임대 수익 때문만이 아닙니다. 이는 기술의 인프라를 소유한다는 상징성과 더불어, 경기 변동에 큰 영향을 받지 않는 탄탄한 방어력을 갖췄기 때문입니다. 전기 공급과 냉각 시설이라는 진입 장벽이 워낙 높다 보니, 아무나 짓기 어렵다는 점도 자산가들에게는 매력적인 '해자'가 됩니다. 데이터가 곧 석유인 시대, 패밀리 오피스들은 이미 그 유전을 부동산이라는 형태로 소유하고 있는 셈입니다.

시니어 리빙과 학생 숙박 시설: 인구 변화에 배팅하다

인구 구조의 변화는 거스를 수 없는 거대한 흐름입니다. 패밀리 오피스들은 이 흐름 속에서 '시니어 리빙(노인 복지 주거)'과 'PBSA(목적형 학생 숙박 시설)'를 주목하고 있습니다. 전 세계적인 고령화 추세에 따라 단순히 요양원을 넘어선 프리미엄 실버타운에 대한 수요는 급증하고 있습니다. 자산이 있는 노년층은 더 나은 서비스와 커뮤니티를 위해 기꺼이 높은 비용을 지불할 준비가 되어 있기 때문입니다. 이는 부동산 투자에 '서비스'를 결합한 고수익 모델로 진화하고 있습니다.

 

반대로 젊은 층을 타깃으로 한 전문 학생 숙박 시설도 뜨겁습니다. 전 세계 명문대 인근의 주거 공간 부족은 어제오늘 일이 아니죠. 패밀리 오피스들은 대학이 직접 운영하지 않는 민간 전문 기숙사 사업에 뛰어들어 안정적인 현금 흐름을 창출하고 있습니다. 불황이 와도 공부는 계속해야 하고, 나이가 들어도 살 곳은 필요하다는 지극히 단순하지만 강력한 논리가 이 투자를 뒷받침합니다. 사람의 생애 주기와 함께하는 부동산, 이것이 패밀리 오피스가 니치 마켓을 공략하는 또 다른 방법입니다.

콜드 체인 물류 창고: 신선함이 곧 수익이다

팬데믹 이후 우리의 쇼핑 습관은 완전히 바뀌었습니다. 새벽 배송과 신선 식품 배송이 일상이 되면서, 온도를 일정하게 유지해야 하는 '콜드 체인(Cold Chain) 물류 센터'의 가치가 천정부지로 솟았습니다. 일반 창고보다 건축 비용은 비싸지만, 특수 설비가 필요하기 때문에 임대료가 훨씬 높게 형성됩니다. 패밀리 오피스들은 전자상거래 시장의 성장이 멈추지 않는 한, 신선 식품을 보관하는 이 특수 창고의 수요도 꺾이지 않을 것이라고 확신합니다.

 

특히 도심 인근에 위치한 '라스트 마일' 콜드 체인 창고는 부지 확보가 어려워 희소성까지 갖추고 있습니다. 패밀리 오피스들은 이러한 특수 물류 자산을 포트폴리오에 담아 자산의 가치를 인플레이션으로부터 방어합니다. 우리가 아침에 신선한 우유를 마실 수 있는 배경에는, 그 유통 경로의 핵심 요충지를 선점한 영리한 자본의 움직임이 숨어 있습니다. 기술과 유통이 결합된 이 섹터는 앞으로도 패밀리 오피스들의 사랑을 독차지할 것으로 보입니다.

라이프 사이언스 빌딩: 실험실이 부동산이 될 때

최근 패밀리 오피스들이 가장 공격적으로 투자하는 분야 중 하나가 바로 '라이프 사이언스(생명과학)' 전용 빌딩입니다. 바이오 벤처나 제약 회사의 연구실은 일반 사무실과 완전히 다른 설비를 필요로 합니다. 층고가 높아야 하고, 특수 환기 시설과 하중을 견디는 바닥 구조가 필수적이죠. 한번 구축된 연구 단지는 쉽게 옮기기 힘들기 때문에 임차인 유치에 매우 안정적입니다. 보스턴이나 샌드위치 같은 글로벌 바이오 클러스터 인근 부동산 가격이 폭등한 이유가 여기에 있습니다.

 

백신 개발과 유전자 치료 등 인류의 생존과 직결된 연구가 활발해질수록, 이들을 수용할 수 있는 특수 빌딩의 몸값은 더욱 올라갑니다. 패밀리 오피스들은 단순한 임대업을 넘어, 세상을 바꾸는 혁신 기술의 베이스캠프를 제공한다는 자부심과 수익성을 동시에 챙기고 있습니다. 지식 기반 경제로 갈수록 이러한 전문 연구 시설은 더 이상 니치가 아닌 주류(Mainstream) 섹터로 자리 잡을 가능성이 큽니다.

틈새를 찾아내는 통찰력, 투자의 본질을 묻다

패밀리 오피스들이 이토록 생소한 니치 부동산에 열광하는 이유는 결국 하나입니다. '남들과 다른 길에서 압도적인 수익을 찾겠다'는 의지입니다. 전통적인 자산들이 성장의 한계에 부딪혔을 때, 그들은 세상의 변화를 읽고 그 변화가 머물 공간을 미리 선점했습니다. 하지만 주의할 점도 있습니다. 니치 부동산은 전문적인 관리 역량이 필수적이고, 시장 규모가 작아 유동성 확보에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 화려한 수익률 뒤에 숨겨진 리스크를 관리하는 것 또한 그들의 핵심 역량입니다.

 

우리의 투자도 이와 닮아야 하지 않을까요? 모두가 아파트와 상가에 매몰되어 있을 때, 세상이 어디로 흘러가는지, 사람들의 욕망이 어떤 공간을 필요로 하는지 관찰하는 힘이 필요합니다. 패밀리 오피스의 포트폴리오를 들여다보는 것은 단순히 그들을 따라 하는 것이 아니라, 변화하는 세상의 맥락을 짚어보는 공부가 됩니다. 틈새를 보는 눈이 생길 때, 비로소 투자의 새로운 지평이 열립니다. 여러분의 시선은 지금 어디를 향하고 계신가요?